Kentsel Dönüşümde Azınlıkta Kalan Malik Ne Yapmalı? İmza Vermeyen Ev Sahiplerinin Hakları

Kentsel dönüşüm sürecinde apartman veya site maliklerinin tamamının aynı fikirde olması her zaman mümkün değildir. Özellikle bina yenileme gündeme geldiğinde bazı kat malikleri dönüşümü desteklerken bazıları projeye, müteahhide, paylaşım oranlarına, yeni dairelerin büyüklüğüne veya sözleşme şartlarına itiraz edebilir. Bu durumda en çok merak edilen sorulardan biri şudur:

“Kentsel dönüşümde azınlıkta kalan malik ne yapabilir?”

Bir başka ifadeyle, kentsel dönüşümde imza vermeyen malik binanın dönüşümünü engelleyebilir mi? Bu sorunun cevabı, yapının hangi mevzuat kapsamında dönüştürüldüğüne, riskli yapı tespitinin kesinleşip kesinleşmediğine, maliklerin arsa paylarına ve alınan kararın içeriğine göre değerlendirilmelidir.

Özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı süreçlerinde, eski uygulamalardaki “üçte iki çoğunluk” anlayışından farklı olarak hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu önemli hale gelmiştir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı da güncel uygulamasında riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeni uygulamalara ilişkin kararların hisseleri oranında salt çoğunlukla alınabileceğini belirtmektedir.

Bu nedenle kentsel dönüşümde azınlıkta kalan malik açısından en önemli konu, yalnızca “kaç kişi imza attı?” sorusu değil; arsa paylarının nasıl dağıldığı, teklifin ne olduğu, sözleşmenin hangi şartları içerdiği ve yasal bildirimlerin usulüne uygun yapılıp yapılmadığıdır.

Kentsel Dönüşümde “Azınlıkta Kalmak” Ne Demektir?

Kentsel dönüşümde “azınlıkta kalan malik” ifadesi günlük kullanımda, çoğunluğun aldığı karara katılmayan veya dönüşüm projesine onay vermeyen kat malikini tanımlamak için kullanılır.

Ancak burada önemli bir ayrım vardır:

Çoğunluk her zaman kişi sayısına göre hesaplanmaz.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılarda yeni uygulamalar açısından karar mekanizmasında maliklerin sahip oldukları hisseler, yani arsa payları dikkate alınır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın açıklamalarında da kararın “hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu” tarafından alınabileceği belirtilmektedir.

Örneğin dört bağımsız bölüm bulunan bir binada herkesin arsa payı eşit olmayabilir. İki malik toplam arsa payının yüzde 55’ine sahipse, yalnızca “iki kişi kabul etti, iki kişi karşı çıktı” şeklinde bir değerlendirme yapmak doğru olmayabilir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm görüşmelerinin ilk aşamasında tapu kayıtları ve arsa paylarının incelenmesi büyük önem taşır.

Kentsel Dönüşümde Azınlıkta Kalan Malik Projeyi Durdurabilir mi?

Bu sorunun cevabı doğrudan “evet” veya “hayır” şeklinde verilmemelidir.

Eğer konu 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak kesinleşmiş bir bina ise ve gerekli şartlar sağlanarak hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınmışsa, tek bir malikin veya azınlık grubunun projeye katılmaması dönüşümü otomatik olarak durdurmaz.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın güncel açıklamasına göre, oybirliği sağlanamaması halinde riskli yapılarda yeni uygulamalara ilişkin kararların hisseleri oranında salt çoğunlukla alınması mümkündür. Karara katılmayan maliklerin arsa payları için ise kanunda öngörülen hisse satış süreci işletilebilir.

Ancak bu durum, azınlıkta kalan malikin hiçbir hakkı olmadığı anlamına gelmez.

Tam tersine, azınlıkta kalan malik açısından sürecin belgelerini incelemek, teklifin ekonomik sonuçlarını değerlendirmek, bildirimleri takip etmek ve gerektiğinde hukuki yollara başvurmak son derece önemlidir.

Azınlıkta Kalan Malik İlk Olarak Neleri Kontrol Etmeli?

Kentsel dönüşümde imza vermeyen veya çoğunluğun kararına katılmayan bir malik öncelikle aşağıdaki konuları kontrol etmelidir.

1. Binanın riskli yapı tespiti kesinleşmiş mi?

Her kentsel dönüşüm görüşmesi otomatik olarak 6306 sayılı Kanun kapsamındaki bir dönüşüm anlamına gelmez.

Öncelikle binanın riskli yapı olarak tespit edilip edilmediği ve bu tespitin kesinleşip kesinleşmediği incelenmelidir.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na göre riskli yapı tespiti, yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlar tarafından yapılabilmektedir. Ayrıca maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin başvurusu ile riskli yapı tespiti süreci başlatılabilir.

Dolayısıyla “apartmandaki çoğunluk böyle istiyor” ile “6306 sayılı Kanun kapsamındaki yasal süreç başlamış durumda” ifadeleri aynı anlama gelmez.

2. Arsa payınızı öğrenin

Azınlıkta kalan malik açısından en kritik belgelerden biri tapudur.

Tapunuzdaki arsa payınızı kontrol edin.

Çünkü 6306 sayılı Kanun kapsamında karar süreçlerinde salt çoğunluğun hesabı hisseler üzerinden yapılmaktadır. Bu nedenle yalnızca bağımsız bölüm sayısına bakarak kararın hukuka uygun olup olmadığı konusunda sonuca varmak doğru değildir.

Özellikle eski binalarda bağımsız bölümlerin değerleri ile arsa paylarının birbirinden farklı olduğu durumlar görülebilir.

3. Müteahhit teklifini ayrıntılı inceleyin

Azınlıkta kalan malik için “müteahhit iyi mi kötü mü?” sorusundan önce sözleşmenin ne söylediği incelenmelidir.

Şu konular mutlaka yazılı olarak değerlendirilmelidir:

• Yeni bağımsız bölümün net ve brüt alanı
• Arsa payı
• Kat ve cephe bilgileri
• Otopark ve depo hakları
• Ortak alanlar
• İnşaat süresi
• Teslim tarihi
• Gecikme halinde uygulanacak yaptırımlar
• Kira veya taşınma desteği
• Teminatlar
• Müteahhidin teknik ve mali yeterliliği
• Proje değişikliklerinin nasıl yapılacağı
• Şerefiye veya değer farklarının nasıl hesaplanacağı
• Tapu devri şartları
• Fesih koşulları
• Eksik veya ayıplı imalat halinde uygulanacak hükümler

Azınlıkta kalan malik, yalnızca “çoğunluk kabul etti” gerekçesiyle içeriğini bilmediği bir sözleşmeye imza atmamalıdır.

Salt Çoğunluk Nedir?

Kentsel dönüşüm açısından “salt çoğunluk” kavramı son derece önemlidir.

Salt çoğunluk, genel olarak yüzde 50’nin üzerindeki çoğunluğu ifade eder. Ancak 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı uygulamalarında söz konusu çoğunluğun maliklerin hisseleri oranında değerlendirilmesi gerekir.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, riskli yapıların bulunduğu parsellerde toplantının ve kararın hisseleri oranında en az salt çoğunlukla gerçekleştirilebildiğini açıklamaktadır.

Bu nedenle kentsel dönüşümde:

“Binada 10 daire var, 6 kişi kabul etti.”

demek tek başına yeterli değildir.

Önemli olan, kararın gerekli arsa payı çoğunluğunu sağlayıp sağlamadığıdır.

Azınlıkta Kalan Malikin Arsa Payı Satılabilir mi?

En çok merak edilen konulardan biri de budur.

6306 sayılı Kanun kapsamında gerekli şartlarla salt çoğunluk kararı alındığında, bu karara katılmayan maliklerin arsa payları için açık artırma usulüyle satış süreci gündeme gelebilir.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın açıklamasına göre, salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma şartları karara katılmayan maliklere bildirilir. Malik, kendisine bildirilen teklif üzerinde değerlendirme yapabilir. Belirtilen süre içerisinde teklif kabul edilmezse veya incelenmezse, arsa payının açık artırma usulüyle satılması süreci başlayabilir.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nde de riskli yapılarda paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının ilgili usule göre açık artırma ile satılabileceği düzenlenmiştir.

Burada önemli nokta şudur:

“İmza atmadım, hiçbir şey yapamazlar.” düşüncesi doğru değildir.

Ancak bunun tersi de doğru değildir:

“Çoğunluk karar aldı, malik hiçbir hak ileri süremez.”

Bu da doğru bir yaklaşım değildir.

Süreçte tebligat, teklifin içeriği, değerleme, satış prosedürü ve diğer yasal şartların doğru şekilde uygulanması önemlidir.

Azınlıkta Kalan Malik Kendisine Sunulan Teklifi İnceleyebilir mi?

Evet.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın açıklamasına göre salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklifin, karara katılmayan maliklere bildirilmesi gerekir. Bildirim noter yoluyla, ilgili muhtarlıkta ilan yoluyla veya belirli şartlarda elektronik bildirim yoluyla yapılabilir.

Uygulama Yönetmeliği de karara katılmayan maliklere karar ve teklifin incelenebilmesi için gerekli bilginin bildirilmesini öngörmektedir.

Bu nedenle azınlıkta kalan malik, kendisine ulaşan bildirimi görmezden gelmek yerine süreleri dikkatle takip etmelidir.

15 Günlük Süre Neden Önemli?

Kentsel dönüşümde azınlıkta kalan malik açısından bildirim tarihleri büyük önem taşır.

Güncel Kentsel Dönüşüm Başkanlığı açıklamasında, karar ve anlaşma şartlarının karara katılmayan maliklere bildirilmesinin ardından belirlenen sürede teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi halinde hisse satış sürecinin gündeme gelebileceği belirtilmektedir.

Uygulama Yönetmeliğinde de bildirim yöntemlerine ilişkin düzenlemeler bulunmaktadır.

Bu nedenle malik kendisine gelen noter bildirimi, elektronik bildirim veya muhtarlık ilanını “nasıl olsa bir şey çıkmaz” diyerek bekletmemelidir.

Özellikle süreye bağlı hukuki sonuçlar söz konusu olabileceğinden, belgelerin bir gayrimenkul hukuku konusunda uzman avukat tarafından incelenmesi faydalı olabilir.

Hisse Satışında Değerleme Nasıl Yapılır?

Azınlıkta kalan malik açısından en önemli konulardan biri de kendi arsa payının değeridir.

6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen hisse satış süreçlerinde satışı yapılacak payın rayiç değerinin belirlenmesine yönelik idari prosedür bulunmaktadır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, satış işlemlerinde bedel tespiti komisyonları oluşturulduğunu ve ilgili süreçlerin mevzuata göre yürütüldüğünü açıklamaktadır.

Bu nedenle malik, kendisine teklif edilen bedelin ve satış sürecinin hangi yöntemle belirlendiğini anlamaya çalışmalıdır.

Burada ayrıca arsa payı ile bağımsız bölümün piyasa değerinin aynı şey olmadığı unutulmamalıdır.

Bir dairenin mevcut piyasa fiyatı ile dönüşüm sonrası ortaya çıkacak bağımsız bölümün değeri farklı hesaplanabilir. Bu nedenle sadece bugünkü satış fiyatına bakarak karar vermek yerine, projenin tamamı değerlendirilmelidir.

Kentsel Dönüşümde Azınlıkta Kalan Malik Hangi Belgeleri İstemeli?

Bir malik, dönüşüm sürecini sağlıklı değerlendirmek için mümkün olduğunca yazılı belge üzerinden hareket etmelidir.

Özellikle şu belgeler önemlidir:

Tapu ve arsa payı bilgileri: Mevcut mülkiyet ve hisse yapısını gösterir.

Riskli yapı raporu: Binanın hangi gerekçeyle riskli kabul edildiğini anlamak açısından önemlidir.

Mimari proje: Yeni binada bağımsız bölümlerin konumu, büyüklüğü ve kullanım biçimi hakkında bilgi verir.

Müteahhit sözleşmesi: Tarafların hak ve yükümlülüklerini belirler.

Kat karşılığı paylaşım tablosu: Maliklerin dönüşüm sonunda ne alacağını gösterir.

Bağımsız bölüm listesi: Eski ve yeni bağımsız bölümlerin karşılaştırılmasını sağlar.

Arsa payı dağılımı: Karar çoğunluğunun ve ekonomik paylaşımın değerlendirilmesinde önemlidir.

Toplantı tutanakları: Kararın nasıl alındığını ortaya koyabilir.

Tebligat belgeleri: Sürelerin başlangıcı açısından önemlidir.

Azınlıkta Kalan Malik Müteahhit Seçimine İtiraz Edebilir mi?

Bu konu somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Özellikle müteahhit seçiminde yalnızca teklif edilen daire büyüklüğüne bakmak doğru değildir.

Müteahhidin:

• Daha önce tamamladığı projeler,
• Mali gücü,
• Teknik yeterliliği,
• Devam eden projeleri,
• Tapu ve sözleşme geçmişi,
• Teminat yapısı,
• İnşaat teslim performansı,
• Proje finansmanı

incelenmelidir.

Bir kentsel dönüşüm projesinde en ucuz teklif her zaman en avantajlı teklif değildir.

Bu nedenle azınlıkta kalan malik, çoğunluğun tercih ettiği müteahhit hakkında ciddi soru işaretleri bulunduğunu düşünüyorsa bu konuyu belgeleriyle birlikte değerlendirmelidir.

Kentsel Dönüşümde Azınlıkta Kalan Malik Ne Yapmalı?

Pratik olarak şu yol izlenebilir:

1. Tapunuzu ve arsa payınızı kontrol edin.

2. Binanın riskli yapı tespitinin kesinleşip kesinleşmediğini öğrenin.

3. Salt çoğunluğun arsa payları üzerinden doğru hesaplanıp hesaplanmadığını kontrol edin.

4. Müteahhit sözleşmesinin tamamını alın.

5. Size verilecek yeni bağımsız bölümün özelliklerini yazılı olarak inceleyin.

6. Eski ve yeni arsa paylarını karşılaştırın.

7. Projenin mimari ve teknik belgelerini inceleyin.

8. Kira, taşınma ve teslim koşullarını kontrol edin.

9. Tebligat tarihlerini ve yasal süreleri kaçırmayın.

10. Hisse satışı gündeme gelmişse değerleme ve satış belgelerini mutlaka inceleyin.

11. Gerekirse gayrimenkul hukuku konusunda uzman bir avukattan görüş alın.

12. Projenin mimari ve ekonomik açıdan değerlendirilmesi gerekiyorsa bağımsız bir mimar veya teknik danışmandan ikinci görüş alın.

Özellikle İstanbul gibi yoğun yapılaşmanın bulunduğu bölgelerde kentsel dönüşüm yalnızca hukuki bir süreç değildir. Aynı zamanda imar hakkı, mimari proje, bağımsız bölüm paylaşımı, arsa değeri ve yapının teknik özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.

Elif Eşki Architecture ile Kentsel Dönüşüm Sürecinde Mimari Değerlendirme

Kentsel dönüşümde azınlıkta kalan malik için en önemli konulardan biri, yalnızca hukuki haklarını bilmek değil, önüne getirilen projenin mimari ve ekonomik açıdan ne ifade ettiğini anlayabilmektir.

Yeni projenin toplam inşaat alanı, emsal kullanımı, bağımsız bölüm büyüklükleri, ortak alanlar, otopark çözümü, cepheler, kat dağılımı ve mevcut imar hakları birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle Kadıköy, Ataşehir, Erenköy, Göztepe, Fenerbahçe ve Bağdat Caddesi çevresinde kentsel dönüşüm projelerinde mevcut yapının yerine yalnızca yeni bir bina yapmak yerine, imar haklarının doğru kullanılması ve nitelikli bir mimari proje oluşturulması büyük önem taşır.

Bu noktada bağımsız bir mimari değerlendirme, maliklerin kendilerine sunulan projeyi daha bilinçli değerlendirmesine yardımcı olabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşümde azınlıkta kalan malik ne yapabilir?

Öncelikle arsa payını, riskli yapı sürecini, çoğunluk kararını, müteahhit sözleşmesini ve kendisine yapılan bildirimleri incelemelidir. Salt çoğunlukla alınan kararların bulunduğu süreçlerde kanuni hisse satış prosedürü gündeme gelebileceğinden süreler dikkatle takip edilmelidir.

Kentsel dönüşümde imza vermeyen malik binayı durdurabilir mi?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılarda gerekli şartlarla hisseleri oranında salt çoğunluk sağlanmışsa tek bir malikin imza vermemesi dönüşümü otomatik olarak durdurmaz. Ancak imza vermeyen malikin yasal hakları ve itiraz imkanları somut olaya göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Kentsel dönüşümde çoğunluk kişi sayısına göre mi hesaplanır?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı uygulamalarında karar sürecinde maliklerin hisseleri oranındaki salt çoğunluğu önemlidir. Bu nedenle yalnızca daire sayısına bakmak yeterli değildir.

Azınlıkta kalan malikin arsa payı satılabilir mi?

Gerekli şartların oluşması halinde, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları için mevzuatta düzenlenen açık artırma usulüyle satış süreci uygulanabilir.

İmza atmayan malik yeni projeyi inceleyebilir mi?

Evet. Karar ve anlaşma şartlarının karara katılmayan maliklere bildirilmesi gerekir. Malik kendisine sunulan teklifin içeriğini ve şartlarını incelemelidir.

Kentsel dönüşümde arsa payı neden önemlidir?

Arsa payı, özellikle 6306 sayılı Kanun kapsamındaki karar çoğunluğunun hesaplanmasında kritik öneme sahiptir. Ayrıca dönüşüm sonunda elde edilecek bağımsız bölümlerin paylaşımı açısından da önemli bir mülkiyet unsurudur.

Azınlıkta kalan malik sözleşmeyi hemen imzalamalı mı?

Hayır. Sözleşmenin tamamı okunmadan ve özellikle bağımsız bölüm, arsa payı, teslim tarihi, teminat, gecikme ve fesih şartları anlaşılmadan imza atılması doğru değildir. Gerekirse hukuki ve teknik uzman görüşü alınmalıdır.

Kentsel dönüşümde müteahhit seçerken nelere dikkat edilmeli?

Müteahhidin geçmiş projeleri, mali gücü, teknik yeterliliği, teslim performansı, teminatları ve sözleşme şartları birlikte değerlendirilmelidir. Sadece “hangi daireyi veriyor?” sorusuna göre karar verilmemelidir.

Azınlıkta kalan malik mimardan destek alabilir mi?

Evet. Özellikle yeni projenin mimari alanı, bağımsız bölüm dağılımı, emsal kullanımı, otopark, ortak alanlar ve mevcut imar haklarının değerlendirilmesi için bağımsız bir mimardan görüş alınması yararlı olabilir.

Sonuç: Kentsel Dönüşümde Azınlıkta Kalmak Hakların Bittiği Anlamına Gelmez

Kentsel dönüşümde azınlıkta kalan malik açısından en büyük hata, süreci yalnızca “imza attım veya atmadım” şeklinde değerlendirmektir.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılarda hisseleri oranında salt çoğunluk ile karar alınabilmesi, dönüşüm sürecinde azınlıkta kalan maliklerin tamamen sürecin dışında kalacağı anlamına gelmez. Aksine maliklerin kendilerine sunulan projeyi, sözleşmeyi, arsa paylarını, değerleme belgelerini ve bildirimleri dikkatle incelemeleri gerekir.

Özellikle hisse satışı gibi ciddi mülkiyet sonuçları doğurabilecek aşamalarda sürelerin ve usul işlemlerinin dikkatle takip edilmesi önemlidir.

Kentsel dönüşüm yalnızca bir binanın yıkılıp yeniden yapılması değildir. Doğru mimari proje, doğru arsa paylaşımı, doğru sözleşme ve şeffaf bir süreç dönüşümün en önemli unsurlarıdır.

Bu nedenle azınlıkta kalan bir malik için en sağlıklı yaklaşım, çoğunlukla çatışmak veya süreci tamamen engellemeye çalışmak yerine, önüne getirilen projenin ve sözleşmenin hukuki, teknik, mimari ve ekonomik açıdan bağımsız biçimde değerlendirilmesini sağlamaktır.

Kaynaklar ve mevzuat:

• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı – Mevzuat ve Yeni Uygulamalar İçin Salt Çoğunluk Süreci
• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı – Sıkça Sorulan Sorular
• 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği – Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
• 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Hisse Satış İşlemi Uygulama Kılavuzu
• 7471 Sayılı Kanun – Türkiye Büyük Millet Meclisi

📍 İletişim:
Elif Eşki Architecture
Kadıköy / İstanbul
🌐 www.elifeski.com
📧 [email protected]